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Les intérêts intercalaires

  1. Généralités
  2. Intérêts intercalaires et décalage de la première échéance
  3. Intérêts intercalaires et déblocage progressif des fonds
  4. Calcul des intérêts intercalaires lors du déblocage progressif des fonds
  5. Avantages des intérêts intercalaires
  6. Les solutions alternatives
  7. En résumé
  8. Questions / Réponses
Qu'est ce sont les Intérêts intercalaires?

Généralités

Rappel:

Lors d'un emprunt standard, la banque transmet l'intégralité du montant du prêt au notaire, qui lui-même règle le vendeur. Ce montant est libéré en un seul versement lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. En général, dès le mois suivant, l'amortissement du prêt commence avec la première mensualité qui inclut l'amortissement d'une partie du capital ainsi que les intérêts (voir tableau d'amortissement).

intérêts intercalaires et décalage de la première échéance

Dès le début de votre crédit, la périodicité de paiement est fixée et son montant constant implique le remboursement d'une part d'intérêt et d'une part de capital pour une période d'un mois (cas d'un prêt mensuel).

La date de déblocage des fonds dépend du rendez-vous fixé par le notaire et cette période (plus ou moins longue) sera sûrement différente de la périodicité standard de l'emprunt. Si le premier paiement n'est pas effectué dans la période prédéfinie (normalement un mois après le déblocage des fonds), les intérêts seront minorés ou majorés par l'organisme bancaire.

intérêts intercalaires et déblocage progressif des fonds

Ce système est utilisé lors de la construction d'un logement neuf ou la réalisation de gros travaux consécutifs à votre acquisition. Contrairement à un prêt standard, les fonds seront débloqués progressivement et le remboursement du capital commencera lorsque les fonds auront été totalement débloqués. Durant cette période, seuls les intérêts intercalaires sont payés, qui représentent ainsi une forme de rémunération pour le prêteur durant le déblocage progressif et ce jusqu'à la libération totale du prêt.

Note : Le principal avantage des intérêts intercalaires est la conservation du niveau de vie de l'emprunteur durant la période de construction ou de travaux, puisque le client ne paye que les assurances.
Attention, il faut simuler les intérêts intercalaires qui vont courir durant la construction par exemple, pour évaluer le montant définitif du crédit amortissableLe prêt amortissable est le prêt le plus couramment octroyé par les banques dans le cadre de financements immobiliers. En général les mensualités sont constantes, mais elles peuvent être dégressives ou progressives, selon les modalités définies à la signature du contrat., et donc la future mensualité.
Calcul des intérêts intercalaires lors du déblocage progressif des fonds

Calcul des intérêts intercalaires lors du déblocage progressif

Les intérêts intercalaires se rajoutent au coût initial de votre crédit. Ils sont calculés en appliquant le taux du prêt sur les portions de crédits libérées au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Exemple :
  Vos mensualités hors assurancesLes banques françaises exigent de l'emprunteur une assurance couvrant les risques de décès, d'invalidité et d'incapacité. Cette assurance a pour objet de se substituer à l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. seront de 1.257,47 €.
  Vos mensualités d'assurances s'élèveront à 51 €.
Libellé de la demande de déblocage Appels de fonds Nième mois Intérêts intercalaires dûs pour cette période
Signature du contrat 5% 1er mois 28,30 € *
Délivrance du permis de construire 5% 2ème mois 56,60 € (28,30 + 28,30)
Ouverture du chantier 5% 3ème mois 84,90 €
Achèvement des fondations 15% 5ème mois 169,90 €
Achèvement des murs 15% 8ème mois 254,90 €
Mise hors d'eau 20% 9ème mois 368,23 €
Achèvement des cloisons et mise hors d'air 15% 10ème mois 453,23 €
Achèvement des travaux d'équipements 15% 11ème mois 538,23 €
Réception des travaux 5% 13ème mois Début du remboursement suivant échéancier
* Calcul détaillé: 5 % de 170.000 € = 8.500 €
8.500 € * 4 % = 340 €
340 € / 12 = 28,30 € par mois
Tableau d'amortissement des deux premières années (24 mois):
Mois Intérêts intercalaires Intérêts Capital Assurances Capital restant dû Montant total
1 28,30 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 79,30 €
2 56,60 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 107,60 €
3 84,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 135,90 €
4 84,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 135,90 €
5 169,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 220,90 €
6 169,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 220,90 €
7 169,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 220,90 €
8 254,90 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 305,90 €
9 368,23 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 419,23 €
10 453,23 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 504,23 €
11 538,23 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 589,23 €
12 538,23 € 0 € 0 € 51,00 € 170.000,00 € 589,23 €
13 0 € 566,67 € 690,81 € 51,00 € 169.309,19 € 1.308,48 €
14 0 € 564,36 € 693,12 € 51,00 € 168.616,07 € 1.308,48 €
15 0 € 562,05 € 695,43 € 51,00 € 167.920,64 € 1.308,48 €
16 0 € 559,73 € 697,74 € 51,00 € 167.222,90 € 1.308,48 €
17 0 € 557,41 € 700,07 € 51,00 € 166.522,83 € 1.308,48 €
18 0 € 555,08 € 702,40 € 51,00 € 165.820,42 € 1.308,48 €
19 0 € 552,73 € 704,74 € 51,00 € 165.115,68 € 1.308,48 €
20 0 € 550,38 € 707,09 € 51,00 € 164.408,58 € 1.308,48 €
21 0 € 548,03 € 709,45 € 51,00 € 163.699,13 € 1.308,48 €
22 0 € 545,66 € 711,82 € 51,00 € 162.987,32 € 1.308,48 €
23 0 € 543,29 € 714,19 € 51,00 € 162.273,13 € 1.308,48 €
24 0 € 540,91 € 716,57 € 51,00 € 161.556,56 € 1.308,48 €
Note : l'assurance est due dès le premier versement effectué par la banque.

Conclusion:

  Coût de votre emprunt sans intérêts intercalaires: 65.524,51 €
  Coût des intérêts intercalaires: 2.917,22 €
  Coût total de votre prêt: 68.441,73 €
Avantages des intérêts intercalaires

Avantages des intérêts intercalaires

Comme nous venons de le voir, les intérêts intercalaires ont un coût élevé et concernent les personnes ayant suffisamment d'argent comme celles dont le budget n'est pas suffisant pour assumer le loyer actuel et les mensualités du futur logement.

De même, si les intérêts intercalaires sont trop élevés pour que vous puissiez les assumer en même temps que votre loyer, il est possible d'obtenir un différé total des intérêts en fin de prêt (les intérêts intercalaires seront calculés et leur montant sera additionné au montant du prêt pour le calcul des futures mensualités).

Cependant, si votre situation financière vous permet d'assumer votre loyer ainsi que les mensualités de votre futur logement tout au long de la construction, il est souhaitable de choisir un prêt avec libération totale et immédiate. Ce choix permettra de vous faire économiser le coût des intérêts intercalaires.

Note : Si vous êtes contraint d'utiliser un prêt avec déblocage progressif des fonds, veillez à raccourcir au maximum le délai entre le premier et le dernier déblocage.
Les solutions alternatives aux Intérêts intercalaires

Les solutions alternatives

Deux alternatives pourront vous être offertes par certaines banques

  • Le découpage de votre crédit en plusieurs emprunts, correspondant au paiement de chacun des appels de fonds. Chaque prêt sera donc libéré en une seule fois et son amortissement commencera comme un emprunt standard. Vous n'aurez pas d'intérêts intercalaires à payer. Ces « petits » prêts viendront s'ajouter à votre loyer actuel avec autant de mensualités qu'il y aura eu d'appels de fonds.
  • Un prêt avec un amortissement à chaque déblocage de fonds. Vous ne réalisez qu'un seul prêt, mais à chaque déblocage vous commencez à amortir l'équivalent d'un petit prêt. Ces montants viendront s'ajouter à votre loyer actuel mais ne formeront qu'une seule mensualité.
En résumé

En résumé

Les intérêts intercalaires sont les frais correspondant à plusieurs déblocages de fonds pour un même prêt. Ayant un coût élevé, il est intéressant d'utiliser cette solution dans les cas d'achat d'un logement en l'état futur d'achèvement, lorsque votre budget n'est pas suffisant pour assumer le loyer actuel en plus des mensualités du futur logement.

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Questions / Réponses

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