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Immobilier locatif: Le prêt Locatif Social (PLS)

  1. Immobilier locatif : Le PLS
  2. Conditions d'obtention du prêt Locatif Social
  3. Conditions de location
  4. Les opérations finançables par un prêt Locatif Social
  5. La durée et le taux d'intérêt
  6. Frais de dossier et garanties
  7. Avantages fiscaux du prêt Locatif Social
  8. En résumé
  9. Questions / Réponses
Qu'est ce que le prêt locatif social (PLS) ?

Immobilier locatif : Le PLS

Le prêt Locatif Social (PLS) s'adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent réaliser une opération locative. Ce prêt est destiné au financement de logements ayant un niveau de loyer et de ressources supérieures au prêt locatif à usage social (PLUS)Ce prêt permet d'aider les organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) à financer la production de logements locatifs sociaux dans le cadre de la mixité sociale. Il est constitué d'une subvention et d'un prêt de la caisse des dépôts et consignations. dans des zones de marché tendu.

Conditions d'obtention d'un prêt locatif social (PLS)

Conditions d'obtention du prêt Locatif Social

Le particulier demandeur doit s'engager à:

  gérer lui-même le logement financé par un prêt Locatif Social
  ou confier la gestion à une personne ou un organisme agréés par arrêté du ministère chargé du Logement
Note : Il est possible de constituer une société civile avec d'autres personnes physiques.

Apport personnel:

Convention:

Une convention doit obligatoirement être signée entre l'Etat et le bénéficiaire du prêt Locatif Social. Celle-ci détermine les obligations et droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements conventionné(s).

Pour que les locataires puissent bénéficier de l'APL, la convention doit être:

  publiée au bureau des hypothèques
  ou inscrite au livre foncier.
Conditions de location d'un prêt locatif social (PLS)

Conditions de location

L'emprunteur s'engage à louer:

  à des personnes qui ont des ressources cumulées nettes annuelles imposables
  sans dépasser le plafond de loyer en vigueur.

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale et ne peuvent être loués ou occupés par:

  les ascendants
  les descendants
  les descendants du conjoint
  les ascendants du conjoint
  le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer:

Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à respecter des loyers mensuels plafonnés en fonction de la Zone du logement. Le plafond se calcule en m2 de surface utile (surface habitable + la moitié des annexes privatives: caves, balcons…).

Plafonds de loyers dans le cadre du prêt Locatif Social :

-=- Plafonds de loyers mensuels pour les PLS -=-
  Zone A Zone A bis Zone B1 Zone B2 Zone C
Loyer plafond 9,88  € 12,85  € 8,51 € 8,16 € 7,58 €
(date de dernière mise à jour: 16/04/2014)
Légende
zone I Agglomération de Paris, Zones d'urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.
zone I Bis Paris et communes limitrophes.
zone I I Région Ile de France hors zone I, Agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, Zone d'urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France, Iles non reliées au continent, Cantons du département de l'Oise: Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.
zone I I I Reste du territoire à l'exclusion des départements d'Outre mer.
Exemple de calcul de plafonds de loyer:

Un appartement de 50 m² + 30 m² d'annexes en Zone A aura un loyer maximum de:

50 x 9,67 + (30 divisé par 2) x 9,67 = 483.5  € + 145.05  € = 628.55 € par mois.

Plafonds de ressources des locataires lors de l'entrée dans les lieux:

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l'année n-2.

Plafonds de ressources annuelles à respecter par les locataires lors de l'entrée dans les lieux
Catégorie ménage Paris + communes limitrophes I.D.F. hors Paris Autres régions
1 personne 29 925 € 29 925 € 26 017 €
2 personnes 44 724 € 44 724 € 34 742 €
3 personnes 58 629 € 53 763 € 41 782 €
4 personnes 69 998 € 64 397 € 50 440 €
5 personnes 83 283 € 76 233 € 59 336 €
6 personnes 93 717 € 85 787 € 66 872 €
Personne suppl. + 10 442 € + 9 559 € + 7 459 €
(date de dernière mise à jour: 06/04/2014)
Les opérations finançables par un prêt locatif social (PLS)

Les opérations finançables par un prêt Locatif Social

Le prêt Locatif Social peut financer les opérations suivantes:

  l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements
  la construction de logements à usage locatif
  l'acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation, et si besoin les travaux d'amélioration;
  la réalisation des dépendances de ces logements
  l'acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage
  la réalisation de logements de type foyer à usage locatif tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l'habitation
  l'acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFAVente en l'état de futur achèvement. C'est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.)
  les travaux d'amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotiqueC'est un bail immobilier de très longue durée qui confère au preneur un droit réel sur le logement, à charge pour lui d'améliorer le fonds en échange d'un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l'emphytéote. Ce bail avait été conçu pour la mise en valeur et l'entretien de grands espaces ruraux mais il a vu son cadre d'application s'étendre à toutes sortes de biens immobiliers et s'applique donc aujourd'hui aux immeubles à usage industriel ou commercial, au même titre qu'aux immeubles agricoles ou d'habitation. par l'Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements.
La durée du crédit et le taux d'intérêt de l'emprunt

La durée et le taux d'intérêt

La convention a une durée:

  au minimum égale à la durée du prêtLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ?
  ne pouvant être inférieure à 15 ans
  ne pouvant être supérieure à 30 ans.
-=- Coût du crédit pour le PLS -=-
Taux pour les organismes HLM, SEM de logement social et emprunteurs bénéficiant d'une garantie de collectivité territoriale Taux pour les personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale Taux pour les autres emprunteurs
3,36 % Entre 3,36 % et 3,66 % Entre 3,36 % et 3,61 %
(date de dernière mise à jour: 26/07/2013)
Frais de dossier et garanties

Frais de dossier et garanties

Avantages fiscaux du prêt locatif social (PLS)

Avantages fiscaux du prêt Locatif Social

Le régime de la TVA à 5,5 %, dans le neuf:

La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %).

Le régime de la TVA à 5,5 %, dans l'ancien:

Le taux réduit de TVA s'applique aux:

  travaux d'amélioration
  travaux de transformation
  travaux d'aménagement.

La taxe foncière:

Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une duréeLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ? de 15 ans, à compter de l'année qui suit celle de leur réalisation.

Note : Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé.
En résumé

L'Immobilier locatif en résumé

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Questions / Réponses

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