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	Immobilier locatif: Le prêt Locatif Social (PLS)

Immobilier locatif : Le PLS
Conditions d'obtention du prêt Locatif Social
Conditions de location
Les opérations finançables par un prêt Locatif Social
La durée et le taux d'intérêt
Frais de dossier et garanties
Avantages fiscaux du prêt Locatif Social
En résumé
Questions / Réponses

Qu'est ce que le prêt locatif social (PLS) ?

Immobilier locatif : Le PLS

Le prêt Locatif Social (PLS) s'adresse aux personnes physiques ou morales qui veulent réaliser une opération locative. Ce prêt est destiné au financement de logements ayant un niveau de loyer et de ressources supérieures au prêt locatif à usage social (PLUS)Ce prêt permet d'aider les organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) à financer la production de logements locatifs sociaux dans le cadre de la mixité sociale. Il est constitué d'une subvention et d'un prêt de la caisse des dépôts et consignations. dans des zones de marché tendu.

Le prêt Locatif Social est distribué par:

la Caisse des Dépôts et Consignations (pour les OPHLMOffice Public d'Habitat à Loyer Modéré,SAHLMSociété Anonyme d'Habitation à Loyer Modéré et SEMSociété d'Economie Mixte
Société anonyme. Son capital est détenu par des partenaires économiques et financiers privés et majoritairement par des collectivités locales telles que la commune, le département, la région ou l'état. Ce type de société garantit à la collectivité publique actionnaire et cocontractante la prise en compte de l'intérêt général dans les objectifs de l'entreprise et la souplesse de la société de droit privé.)
les établissements de crédit conventionnés avec la Caisse des Dépôts et Consignations:

Crédit Foncier de France

Dexia

Crédit Agricole

Crédit Mutuel

Crédit Coopératif.

Note : Ce prêt ouvre droit à l'APLAide Personnalisée au Logement.
Cette aide est destinée aux ménages les plus modestes afin de réduire les charges financières de leur logement. Elle concerne aussi bien les frais de location que ceux d'accession à la propriété. Cette subvention est fixée selon la composition du foyer, la situation financière du bénéficiaire et la nature du logement. et son montant ne peut être inférieur à 50 % du prix de revient de l'opération.

Conditions d'obtention d'un prêt locatif social (PLS)

Conditions d'obtention du prêt Locatif Social

Le particulier demandeur doit s'engager à:
	gérer lui-même le logement financé par un prêt Locatif Social
	ou confier la gestion à une personne ou un organisme agréés par arrêté du ministère chargé du Logement

Note : Il est possible de constituer une société civile avec d'autres personnes physiques.

Apport personnel:

L'emprunteur doit avoir un apport personnelIl s'agit de la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'un établissement bancaire. Plus le montant de votre apport personnel est important, plus votre dossier a des chances d'aboutir car il démontre votre engagement dans cet investissement immobilier. minimum de 10 % du prix de revient prévisionnel.

Dans le neuf, le prix de revient prévisionnel est égal à la somme de:
	la charge foncière +
	le prix de revient du bâtiment +
	les honoraires des architectes et techniciens.

En acquisition - amélioration, le prix de revient prévisionnel est égal à la somme de:
	la charge immobilière +
	le prix de revient du bâtiment +
	le coût des travaux +
	les honoraires des architectes et techniciens.

Note : L'apport personnelIl s'agit de la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'un établissement bancaire. Plus le montant de votre apport personnel est important, plus votre dossier a des chances d'aboutir car il démontre votre engagement dans cet investissement immobilier. peut être constitué par un prêt 1 % logementChaque mois, les employeurs des entreprises de plus de 10 personnes reversent une cotisation obligatoire d'environ 0,45 % de la masse salariale, appelée participation à l'effort de construction. Cette cotisation appelée 1 % logement ouvre droit à de nombreux prêts aidés, aides ou subventions..

Convention:

Une convention doit obligatoirement être signée entre l'Etat et le bénéficiaire du prêt Locatif Social. Celle-ci détermine les obligations et droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements conventionné(s).

Pour que les locataires puissent bénéficier de l'APL, la convention doit être:
	publiée au bureau des hypothèques
	ou inscrite au livre foncier.

Conditions de location

L'emprunteur s'engage à louer:
	à des personnes qui ont des ressources cumulées nettes annuelles imposables
	sans dépasser le plafond de loyer en vigueur.

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale et ne peuvent être loués ou occupés par:
	les ascendants
	les descendants
	les descendants du conjoint
	les ascendants du conjoint
	le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer:

Pendant toute la durée de la convention, l'emprunteur s'engage à respecter des loyers mensuels plafonnés en fonction de la Zone du logement. Le plafond se calcule en m2 de surface utile (surface habitable + la moitié des annexes privatives: caves, balcons…).

Plafonds de loyers dans le cadre du prêt Locatif Social :

-=- Plafonds de loyers mensuels pour les PLS -=-
	Zone I	Zone I bis	Zone II	Zone III
Loyer plafond	8,60 €	9,14 €	7,54 €	7,01 €
(date de dernière mise à jour: 01/04/2008)

Légende
zone I	Agglomération de Paris, Zones d'urbanisation et villes nouvelles de la région Ile de France.
zone I Bis	Paris et communes limitrophes.
zone I I	Région Ile de France hors zone I, Agglomération et communauté urbaine de plus de 100.000 habitants, Zone d'urbanisation et villes nouvelles hors régions Ile de France, Iles non reliées au continent, Cantons du département de l'Oise: Creil, Nogent-sur-Oise, Creil sud, Chantilly, Montataire, Neuilly-en-Thelle, Pont Saint Maxence, Senlis, Nanteuil le Haudouin.
zone I I I	Reste du territoire à l'exclusion des départements d'Outre mer.

Exemple de calcul de plafonds de loyer:

Un appartement de 50 m² + 30 m² d'annexes en Zone I aura un loyer maximum de:

50 x 8,60 + (30 divisé par 2) x 8,60 = 430 + 129 = 559 € par mois.

Plafonds de ressources des locataires lors de l'entrée dans les lieux:

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les ressources annuelles imposables de l'année n-2. Pour l'année 2006 on doit prendre l'année 2004 comme ressource de référence.

Plafonds de ressources annuelles à respecter par les locataires lors de l'entrée dans les lieux
Catégorie ménage	Paris + communes limitrophes	I.D.F. hors Paris	Autres régions
1 personne	30.619 €	30.619 €	26.620 €
2 personnes	45.760 €	45.760 €	35.549 €
3 personnes	59.987 €	55.008 €	42.751 €
4 personnes	71.621 €	65.888 €	51.607 €
5 personnes	85.212 €	78.000 €	60.711 €
6 personnes	95.887 €	87.772 €	68.419 €
Personne suppl.	+ 10.683 €	+ 9.780 €	+ 7.632 €
(date de dernière mise à jour: 01/04/2008)

Les opérations finançables par un prêt Locatif Social

Le prêt Locatif Social peut financer les opérations suivantes:
	l'acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements
	la construction de logements à usage locatif
	l'acquisition de logements et d'immeubles destinés à l'habitation, et si besoin les travaux d'amélioration;
	la réalisation des dépendances de ces logements
	l'acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage
	la réalisation de logements de type foyer à usage locatif tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l'habitation
	l'acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement( VEFAVente en l'état de futur achèvement. C'est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.)
	les travaux d'amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotiqueC'est un bail immobilier de très longue durée qui confère au preneur un droit réel sur le logement, à charge pour lui d'améliorer le fonds en échange d'un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l'emphytéote. Ce bail avait été conçu pour la mise en valeur et l'entretien de grands espaces ruraux mais il a vu son cadre d'application s'étendre à toutes sortes de biens immobiliers et s'applique donc aujourd'hui aux immeubles à usage industriel ou commercial, au même titre qu'aux immeubles agricoles ou d'habitation. par l'Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements.

La durée du crédit et le taux d'intérêt de l'emprunt

La durée et le taux d'intérêt

La duréeLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ? est négociée entre l'emprunteur et l'établissement de crédit.

La convention a une durée:
	au minimum égale à la durée du prêtLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ?
	ne pouvant être inférieure à 15 ans
	ne pouvant être supérieure à 30 ans.

Le taux d'intérêt est indexé sur le livret Alivret d'épargne réglementé. Son taux est défini deux fois par an..

-=- Coût du crédit pour le PLS -=-
Etablissements	Taux pour les organismes HLM, SEM de logement social et emprunteurs bénéficiant d'une garantie de collectivité territoriale	Taux pour les personnes physiques non garanties par une collectivité territoriale	Taux pour les autres emprunteurs
Caisse des Dépôts et Consignations	4,13 %
Crédit Foncier de France	4,15 %	3,95 % à 4,25 %	3,93 % à 4,20 %
Crédit Mutuel / CIC	4,13 %	3,93 % à 4,23 %	3,93 % à 4,18 %
Dexia	4,13 %	3,93 % à 4,23 %	3,93 % à 4,18 %
Crédit Agricole	4,12 %	3,92 % à 4,22 %	3,92 % à 4,17 %
Crédit coopératif	4,14 %	3,94 % à 4,24 %	3,94 % à 4,19 %
(date de dernière mise à jour: 01/04/2007)

Frais de dossier et garanties

Les frais de dossiersLe montant des frais de dossiers est défini dès le départ par l'établissement prêteur. Ces frais sont occasionnés par l'étude et le montage de votre prêt immobilier. Ils seront encaissés au début du crédit et correspondent, lorsqu'ils ne sont pas encore négociés, à 1% du montant global du capital emprunté. ne peuvent dépasser 700 € pour les personnes physiques.
L'établissement prêteur appréciera les sûretés nécessaires à la garantie du prêt.

Avantages fiscaux du prêt Locatif Social

Le régime de la TVA à 5,5 %, dans le neuf:

La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu'ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %).

Le régime de la TVA à 5,5 %, dans l'ancien:

Le taux réduit de TVA s'applique aux:
	travaux d'amélioration
	travaux de transformation
	travaux d'aménagement.

La taxe foncière:

Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d'un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une duréeLa durée de l'emprunt peut varier de 1 à 30 ans et même plus dans certains cas de prêt variable. Le montant des mensualités et la durée sont intimement liés. Comment faire le bon choix ? de 15 ans, à compter de l'année qui suit celle de leur réalisation.

Note : Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé.

L'Immobilier locatif en résumé

Le PLS concerne les opérations locatives dont le niveau de loyer et les ressources des bénéficiaires sont supérieurs au PLUS (prêt locatif à usage social)Ce prêt permet d'aider les organismes d'habitation à loyer modéré (HLM) et les sociétés d'économie mixte (SEM) à financer la production de logements locatifs sociaux dans le cadre de la mixité sociale. Il est constitué d'une subvention et d'un prêt de la caisse des dépôts et consignations.. Le montant devra être supérieur à 50 % du prix de revient de l'opération.
Prêt ouvrant droit à l'APLAide Personnalisée au Logement.
Cette aide est destinée aux ménages les plus modestes afin de réduire les charges financières de leur logement. Elle concerne aussi bien les frais de location que ceux d'accession à la propriété. Cette subvention est fixée selon la composition du foyer, la situation financière du bénéficiaire et la nature du logement..
apport personnelIl s'agit de la somme que vous allez investir dans votre projet sans emprunter auprès d'un établissement bancaire. Plus le montant de votre apport personnel est important, plus votre dossier a des chances d'aboutir car il démontre votre engagement dans cet investissement immobilier. minimum de 10 % pouvant être constitué par un prêt 1 % logement.
Signature d'une convention avec l'Etat et conditions spécifiques de location.

Questions / Réponses

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