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Société Civile Immobilière: création SCI, fiscalité SCI, …

  1. Généralités sur la SCI familiale ou non
  2. Les avantages de la SCI
  3. Création sci: Constitution et gestion d'une SCI
  4. Fiscalité SCI
  5. Limites et contraintes lors de l'utilisation d'une SCI
  6. Questions / Réponses
Qu'est-ce que la société civile immobilière (la SCI)?

Généralités: Création sci,fiscalite sci,avantages sci

La société civile immobilière (SCI) a pour objet l'acquisition, la construction ou la gestion d'un ou plusieurs immeubles pour les louer à un tiers ou les mettre à disposition gratuite de ses associés. La SCI est souvent présentée comme une solution idéale permettant de gérer et transmettre avantageusement le patrimoine, et de faire des économies d'impôts.

Comme pour toute création d'entreprise, les futurs associés doivent avoir un désir collectif de mettre capitaux et moyens financiers en commun, leur permettant de réussir ensemble un projet là où seuls ils ne pourraient qu'échouer, faute de moyens. La SCI peut bénéficier d'apports en nature (bien appartenant déjà aux associés) ou d'apports financiers lui permettant d'acquérir ou d'emprunter pour financer un ou plusieurs biens dont elle devient propriétaire.

Elle peut vendre un bien mais ne peut pas acheter pour revendre car c'est une société civile et non commerciale. De ce fait, elle ne peut pas non plus faire de location en meublé. Lors de sa constitution, les associés obtiennent des parts sociales proportionnelles à l'importance de leur participation. Ce type de société civile ne nécessite aucun capital minimum et apparaît souvent comme une solution judicieuse permettant à plusieurs personnes d'acquérir un bien immobilier en commun.

Note : l'activité d'achat et de revente d'une SCI est considérée par les tribunaux comme civile, tant que celle-ci n'est pas répétée. Seule la répétition des opérations d'achat pour revendre transforme cette activité civile en une activité commerciale.
Les avantages de la société civile immobilière (la SCI)

Les avantages de la SCI

La SCI permet d'éviter les problèmes d'estimation et de constitution des lots, les problèmes de soultesomme d'argent qu'une personne paye pour compenser l'excédant de valeur du ou des biens qu'il reçoit à l'occasion d'un échange, ou à l'occasion du partage d'une indivision. éventuelle ainsi que l'injustice de l'évolution de la valeur des lots. De même, elle permet de partager les risques d'exploitation et confère un avantage fiscal.

sci familiale : Les aléas de l'indivision:

Attention : En cas de séparation d'un couple marié sous le régime de la communauté, ayant acheté leur résidence principale à travers une SCI, la loi attribuera le logement à celui des époux qui en a le plus besoin.

sci familiale : La transmission du patrimoine:

La SCI est un outil de gestion de patrimoine intéressant. Elle permet d'associer enfants et parents dans une acquisition immobilière, la transmission pouvant ensuite être progressive et le coût fiscal étalé dans le temps. Elle permet aussi de déconnecter le patrimoine de la charge affective créée par la possession d'un bien immobilier, car il n'est plus question de fractionnement d'un patrimoine immobilier mais d'acquisition, d'attribution ou de distribution de pourcentages de parts sociales.

Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors qu'en cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation (impôts lors d'une transaction immobilière) seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.

Note : il est intéressant de réaliser un emprunt pour l'achat d'un bien à travers une SCI. Seul l'actif net (actif brut moins emprunt) servira au calcul des droits liés à la donation des parts. Exemple: une SCI emprunte 150.000 € pour le financement d'un bien d'une valeur de 200.000 €. Le calcul des droits liés à la donation des parts sera réalisé sur les 50.000 € d'actif net (200.000 - 150.000).

Tous les dix ans, les deux parents peuvent transmettre 159 325 € à chaque enfant, sans droits de succession. Si une SCI a été constituée, elle permettra de transmettre progressivement des parts de cette dernière et donc de transmettre gratuitement une partie du patrimoine. La transmission des parts d'une SCI est assujettie à un droit de 4,80 % de la valeur des parts cédées. Une décote d'environ 20 % s'applique sur la valeur des parts sociales.

-=- Calcul des droits de donation -=-
Age de l'usufruitier Part de la nue-propriété
Moins de 20 ans 30 %
Entre 20 et 30 ans 40 %
Entre 30 et 40 ans 50 %
Entre 40 et 50 ans 60 %
Entre 50 et 60 ans 70 %
Entre 60 et 70 ans 80 %
Plus de 70 ans 90 %
Exemple :
  • Les droits de donation seront alors calculés sur 80 % de la valeur du bien.

Au décèsLes banques françaises exigent de l'emprunteur une assurance couvrant les risques de décès, d'invalidité et d'incapacité.Cette assurance a pour objet de se substituer à l'emprunteur en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail. du donateur, ses enfants héritent de l'usufruitC'est le droit de jouir d'une chose et de disposer de "ses fruits" mais non de la vendre ou de la donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. et deviennent propriétaires des parts de la SCI, sans droits de succession à payer. La SCI permet une défiscalisation des droits de succession. En revanche elle ne présente aucun avantage en matière d'impôts sur le revenu. Pour les non-résidents, le régime successoral des SCI est celui du pays d'origine, contrairement aux immeubles. Il est donc conseillé aux non-résidents d'acheter sous un régime de SCI.

Avantage sci : les Avantages fiscaux de la loi Besson

Attention : La loi Besson a depuis été remplacée par la Loi Scellier

Les revenus locatifs (non meublés) que les associés perçoivent au travers de la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI bénéficie d'une déduction forfaitaire de 14 % applicable aux revenus fonciers (dépenses d'entretien, de réparations, intérêts d'emprunt, …).

Afin de bénéficier des avantages de la loi BESSONC'est un dispositif fiscal destiné à encourager la construction ou l'acquisition par des particuliers de logements neufs ou anciens loués à des loyers plafonnés et à des locataires dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. (Depuis avril 2003, pour les logements neufs, cet investissement est remplacé par l'investissement « Robien ».), l'actif de la SCI doit provenir du patrimoine privé des associés (et non professionnel), que celui-ci soit imposable entre leurs mains (et non dans le cadre de l'impôt sur les sociétés) et que les engagements de location propres à cette loi soient pris:

  durée minimale de 9 ans pour le neuf
  durée minimale de 6 ans pour l'ancien
  conditions de plafonds des loyers
  conditions de plafonds des revenus des locataires.
Constitution et gestion d'une société civile immobilière (la SCI)

Création sci : constitution et gestion d'une SCI

La création d'une SCI est peu contraignante et peut être constituée par acte sous seing privé ou par acte authentique, devant notaire. Son objet consiste en la propriété et l'administration des biens immobiliers qu'elle achète ou qui lui sont apportés.

Une SCI est constituée par au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales sans conditions de nationalité. Aucun minimum n'est imposé pour le montant du capital social, ni pour la valeur nominale des parts sociales. Celles-ci doivent cependant être toutes d'une valeur égale déterminée par l'ensemble des associés.

Un contrat écrit dénommé « statuts de la société » est obligatoire.

Il doit être signé de tous les associés et mentionner les points suivants:

  les apports de chacun des associés
  la forme de la société
  son objet
  le capital social
  la durée sociale (maximum 99 ans)
  le siège social
  les modalités de fonctionnement
  le système de répartition du résultat.

Le gérant, choisi ou non parmi les associés, peut être désigné soit dans les statuts soit ultérieurement. Après leur signature par les associés fondateurs, la société est immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

création sci : Le capital de la SCI

Aucune valeur minimale n'est exigée mais en principe il est identique à la valeur du patrimoine de la société. Il peut être constitué d'apports en nature, d'immeubles, ou d'apports financiers lui permettant d'acquérir ou d'emprunter pour financer un ou plusieurs biens dont elle devient propriétaire. Le capital peut ne pas être versé le jour de la constitution et les modalités de versement sont librement fixés dans les statuts, soit au terme d'un délai déterminé, soit au fur et à mesure des appels de fonds.

Fonctionnement d'une SCI

Dans une société civile, les associés sont responsables des dettes de la société dans la même proportion que leur part dans le capital. Lors de l'achat par une SCI d'un bien, celui-ci appartient à la société et non aux associés, lesquels ne sont propriétaires que de parts sociales.

La liberté de décision est alors moins grande. Les associés devront s'entendre pour prendre les décisions et les plus importantes nécessiteront d'ailleurs leur unanimité. Une mésentente persistante entre associés peut bloquer le fonctionnement de la société et nuire aux intérêts de tous.

Gestion d'une SCI

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants, rémunérés ou non, qui en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement. Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts. Le gérant peut être révoqué par simple décision des associés à partir du moment où ceux-ci représentent plus de la moitié des parts sociales.

La valeur des parts

La valeur des parts d'une SCI est essentiellement fonction de la valeur de l'immeuble qu'elle détient. La méthode d'évaluation des parts consiste à apprécier la valeur de cet immeuble, à y ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI, à en déduire les dettes de la société, et à diviser le montant ainsi obtenu par le nombre de titres composant le capital social.

SCI familiale : La cession de parts

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers mais dans la réalité, il n'est pas simple de sortir d'une SCI qui est constituée de membres d'une même famille ou entre personnes très liées. L'article 1861 du Code Civil stipule que: "les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés".

Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu'ils déterminent, ou qu'il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant…

Les obligations

Les SCI sont tenues d'adresser au service des impôts une déclaration de leurs résultats.

Elle doit indiquer la part de chaque associé dans:

  les revenus bruts sociaux
  le montant des dépenses, des frais de gestion et d'assurances
  le montant de la taxe foncière
  le montant des intérêts des dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des immeubles sociaux
  toutes autres charges précitées mais supportées par la société.

Lorsqu'un associé jouit des locaux représentés par ses parts sociales il n'est tenu à aucune obligation. Lorsque ces locaux sont en location l'associé est tenu de déclarer son revenu net foncier dans sa déclaration de revenus.

La lourdeur de la gestion et des contraintes juridiques fait que la constitution d'une SCI n'avantage pas tout le monde. Son intérêt se détermine en fonction de la situation de chacun par une étude personnalisée et approfondie. Mieux vaut consulter son notaire pour prendre toutes les précautions nécessaires.

Fiscalité d'une société civile immobilière (la SCI)

Fiscalité SCI

Fiscalité SCI : La SCI est transparente, ce qui implique que chaque associé est imposé distinctement, à moins qu'elle n'opte pour l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés.

Imposition des apports

Lors de la constitution de la société, les apports des associés sont soumis à la TVA immobilière (19,6%) et à la taxe de publicité foncièreFormalité administrative permettant de faire connaître aux tiers les changements de propriété ou d'ordre juridique d'un bien immobilier. Il y a obligation de publicité foncière notamment lors de la vente, de la cession du bien ou lors de prises d'hypothèques. Cette publicité occasionne des frais prélevés par le notaire. en cas d'apport d'immeubles neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, si l'apport constitue leur 1ère mutation (en contrepartie, ces apports sont exonérés de droits d'enregistrement).

Les impôts dus pendant l'activité de la société

  • L'impôt sur les revenus.

Les associés sont imposés sur la part des bénéfices de la SCI qui leur incombe.
Lorsqu'il s'agit de personnes physiques, les bénéfices sont déterminés selon les règles d'imposition applicables aux revenus fonciers. Les associés pourront déduire les intérêts d'emprunt versés pour souscrire au capital de la société.

Lorsque pour un associé, les parts sont inscrites à l'actif d'une entreprise, la part du résultat lui revenant est déterminée selon les règles fiscales propres à cette entreprise.

  • Les cessions de parts de la SCI par des personnes physiques.

Lorsque les associés cèdent leurs parts, la plus-value éventuelle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.

  • La cession de l'immeuble par la SCI.

Lorsque la SCI cède l'immeuble qu'elle détient, la plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers, à condition que les associés soient des personnes physiques.
Cette plus-value sera calculée selon les règles des plus-values professionnelles pour les associés ayant inscrit les titres à l'actif d'une entreprise.

  • Les droits de mutation à titre gratuit.

La transmission à titre gratuit (succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruitC'est le droit de jouir d'une chose et de disposer de "ses fruits" mais non de la vendre ou de la donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.) relève du régime de droit commun.

  • L'impôt sur la fortune.

Lorsqu'elles ne constituent pas des biens professionnels, les parts de SCI doivent être comprises dans le patrimoine du contribuable, pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition.

L'incidence fiscale de l'apport de la nue-propriétéC'est le droit de jouir d'une chose et de disposer de "ses fruits" mais non de la vendre ou de la donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. à la SCI suivie d'une donation-partage avec réserve d'usufruitC'est le droit de jouir d'une chose et de disposer de "ses fruits" mais non de la vendre ou de la donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier.:

  • Impôt sur le Revenu.
  • Impôt sur la Plus-value.

La date et le prix d'acquisition des biens permettront de calculer avec précision l'incidence de cet impôt.

  • Impôt sur la Fortune.
Limites et contraintes lors de l'utilisation d'une société civile immobilière (la SCI)

Limites et contraintes lors de l'utilisation d'une SCI

L'utilisation d'une SCI doit être mûrement réfléchie car elle peut présenter plus d'inconvénients que d'avantages (gestion et contraintes juridiques).

Location et SCI

Une SCI peut être constituée pour permettre de louer des biens immobiliers, mais ce type de société a un objet civil. La location de meublés étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, les gains de la SCI relèveront de l'impôt sur les sociétés.

Note : L'administration fiscale tolère que la SCI reste assujettie au régime des revenus fonciers à condition que les gains provenant des locations meublées ne dépassent pas 10 % du total de ses recettes.

Il faut que la SCI vive réellement:

Elle ne doit pas être constituée dans le seul but d'éluder le paiement des impôts, faute de quoi la sanction fiscale menace.

Les indices trahissant le caractère fictif de la société sont:

  l'absence ou le retard d'immatriculation de la société
  l'absence d'exercice d'une activité réelle.

Dès lors, pour justifier la réalité de l'activité, les associés doivent être en mesure de prouver:

  que les assemblées des associés ont lieu régulièrement
  que les procès verbaux d'assemblée sont rédigés
  que la comptabilité est tenue de façon régulière et précise.

Contrairement aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale, les associés qui constituent une SCI ne peuvent bénéficier:

  du prêt à 0 %Ce prêt d'Etat vient compléter un ou plusieurs prêts pour financer l'acquisition d'une résidence principale située en métropole. Ce prêt très attractif permet de ne pas payer d'intérêts sur le montant emprunté et peut être considéré par les banques comme un apport personnel.
  des réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt (lorsque cette possibilité existait) ou pour travaux
  de l'utilisation d'un plan d'épargne logementLe plan épargne logement (PEL) et le compte épargne logement (CEL) permettent de constituer une épargne afin d'emprunter à un taux avantageux tout en apportant une stabilité financière pour l'épargne comme pour le prêt..

Autres contraintes:

Obligations comptables

Il est impératif:

  de tenir une comptabilité précise
  d'effectuer un bilan annuel
  que les comptes soient approuvés en Assemblée Générale annuelle.
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