L'investissement locatif représente un bon moyen de se créer un patrimoine en vue de s'assurer un complément retraite une fois le prêt remboursé, cependant les banques sont en général réticentes à s'engager sur ce type de financement car elles craignent que l'emprunteur n’éprouve des difficultés à régler ses mensualités.

Se mettre à la place de la banque

Afin de réunir toutes les chances d’obtenir un crédit immobilier, l’investisseur doit monter un projet en accord avec ce que la banque acceptera de financer, et voici comment faire. Tout d’abord, il faut savoir qu’un prêteur considérera que le futur propriétaire subira 30% de charges, et qu’il ne percevra donc que 70% des loyers qu’il demandera à son locataire. A partir de là, sachant que le taux d’endettement de l’investisseur ne doit pas dépasser 33%, celui-ci doit donc prendre en compte, non pas 100% de ses futurs revenus locatifs, mais 70%, comme le fera la banque.

Explications par l’exemple

Mr et Mme Paul perçoivent des revenus (imposables nets) de 4 300 €, les mensualités de leur crédit immobilier actuel sont de 800 €. Ils souhaitent acheter un appartement d’une valeur de 100 000 € pour le louer 500 € par mois, via un prêt à 3.65% sur 15 ans, ce qui leur donnerait des mensualités de 750 € avec assurance. Mr et Mme Paul pensent que les revenus pris en compte par leur dossier de financement seront de 4 800 € (4 300 € + 500 €) pour des mensualités de 1 550 € (800 € + 750 €), soit un taux d’endettement de 33%. En réalité, la banque considérera qu’ils ne percevront que 350 € de loyer net, et que de fait leur taux d’endettement sera de 34%.

Conclusion

S’ils veulent obtenir un crédit immobilier pour un investissement locatif et réaliser ainsi leur projet, Mr et Mme Paul auront deux solutions :

  1. Allonger la durée de leur prêt afin de diminuer le montant de leurs mensualités, ce qui provoquera une hausse du coût global.
  2. Se tourner vers un bien immobilier moins cher pour diminuer le montant des échéances, sans augmenter le coût du crédit.