Comme son nom l’indique, la Société Civile Immobilière est civile et non commerciale, elle n’a donc pas vocation de faire des bénéfices.

Au départ, elle a été crée afin d’éviter les problèmes d’indivision puis s’est affirmée de plus en plus comme un outil de gestion patrimoine, car elle représente un très bon moyen de transmettre un bien immobilier à ses descendants en évitant les droits de successions.

Voici un exemple avec un appartement d’une valeur de 100 000 €, frais de notaires de 5 000 € et apport de 11 000 €, acheté par une famille de 2 parents et 1 enfant.

Phase 1 : créer la SCI

On commence par créer une SCI en trois parts, une pour le père, une pour la mère, une pour l’enfant.

La durée de vie de la SCI doit correspondre à la durée du prêt nécessaire à l’achat immobilier.

Phase 2 : la SCI ouvre un compte bancaire courant

Le but est que toutes les charges soient payées via ce compte courant, la suite va nous apprendre pourquoi.

Phase 3 : la SCI achète le bien au moyen d’un prêt

L’opération coûtera 105 000 €, il est donc nécessaire de souscrire un credit immobilier de 94 000 €, prêt pour lequel la famille est responsable en tant qu’actionnaire.

A ce moment précis, la SCI possède un bien immobilier de 100 000 € pour une dette de 94 000 €, elle vaut donc 6 000 €.

Le père, la mère et l’enfant possèdent chacun pour 2 000 € de parts.

Phase 4 : les parents s’acquittent des mensualités via le compte courant

Si l’appartement est loué, la SCI perçoit donc des revenus mais il est fort probable que ces revenus ne soient pas suffisants pour payer le prêt.

Ce sont donc les parents qui s’acquittent de la portion manquante, non pas en payant directement le prêteur, mais en déposant la somme nécessaire sur le compte courant de la SCI.

Chaque remboursement de la dette augmente donc la valeur de toutes les parts, et non pas uniquement des leurs.

Phase 5 : une fois le prêt remboursé

Une fois le prêt entièrement remboursé, la valeur de la SCI est donc égale à la valeur du bien immobilier.

La SCI prend fin à ce moment, les parts se transforment donc en quotte part.

L’enfant est ainsi propriétaire à 33% de cet appartement, il ne reste plus à ses parents que de lui faire don de leurs quotes-parts, et il se retrouve propriétaire à 100 %.