Le rachat de soulteLe rachat de soulte intervient lorsqu’un indivisaire souhaite racheter la part d’un autre indivisaire, en général à la suite d’un divorce ou d’un héritage.

Arrêtons-nous sur le cas le plus courant, celui du divorce, et mettons-nous à la place de celui des deux conjoints qui conserve la résidence principale.

Quelle est le montant de la soulte qu’il va devoir verser à l’ex-conjoint quittant les lieux, et surtout quel sera le coût de l’opération.

Calculer le montant de la soulte

Il convient dans un premier temps de faire évaluer l’habitation en jeu par une agence immobilière, ce qui est gratuit.

Puis, il s’agit de déterminer quel est le montant dû sur le prêt en cours, pour cela il suffit de demander un tableau d’amortissement auprès de la banque prêteuse.

Ensuite, faire : (valeur à la vente – capital restant dû) / 2 = rachat de soulte.

Exemple de calcul d’un rachat de soulte

Mr et Mme David entament une procédure de divorce, il est convenu que Mme David conservera le logement, qu’une agence immobilière estime à 200 000 €.

Mr et Mme David doivent encore rembourser 110 000 € sur leur prêt immobilier, Mme David devra donc payer une soulte de 45 000 € à Mr David, car : (200 000 € - 110 000 €) / 2 = 45 000 €.

Les frais de l’opération pouvant être partagés par les protagonistes

Les 3 familles de coûts suivant peuvent être imputées aux deux parties sur un commun accord car elles sont liées à leur vie commune.

1- Indemnités de remboursement anticipé : car il faudra racheter le prêt immobilier en cours avant d’en souscrire un autre. Notons que cette partie peut être négociée avec la banque prêteuse : « Je vous propose de souscrire mon nouveau prêt chez vous, en échange vous levez les indemnités de remboursement anticipé ».

2- Frais de levée d’hypothèque si l’emprunt actuel n’était pas couvert par une garantie mais par une hypothèque.

3- Frais de notaire propres au rachat de soulte.

Les frais à la charge de celui qui reste

Dans cette configuration, Mme David devra donc emprunter pour payer son dû à Mr David ainsi que pour racheter sa maison, ce qui engendrera les frais suivant :

  • Frais de notaire relatif à cet achat immobilier.
  • Frais de garantie ou d’hypothèque.

Exemple de coût total de l’opération pour les protagonistes

Admettons que les pénalités de remboursement anticipé soient de 2 000 €, les frais de notaire relatifs au rachat de soulte de 1 000 € et les frais de levée d’hypothèque de 1200 €, cela donne un total de 4 200 €.

Partant du principe que Mr et Mme David partagent ces charges, le montant de la soulte que percevra Mr David sera de 42 900 €.

Admettons que les frais notariés de Mme David concernant le rachat de la maison soient de 8 000 € et les frais de garantie de 1 500 € soit 9 500 € en tout, elle devra emprunter : 42 900 € + 110 000 € de capital restant dû + 2 100 € + 9 500 €, soit un total de 164 500 €.

La position d’une banque face au rachat de soulte

Dans notre exemple, la banque devra prêter 164 500 € pour acheter un bien immobilier à 200 000 €, elle est donc rassurée sur le fait qu’elle pourra récupérer son dû en cas de défaut de paiement de Mme David.

Le problème du taux d’endettement va se poser : ses ressources suffiront-elles pour payer les mensualités ?

La réponse ne pourra être donnée qu’une fois que le juge des affaires familiales du Tribunal de Grande Instance aura déterminé le montant de la pension alimentaire que Mr David devra lui verser.

D’ici-là, on ne perd rien à déposer un dossier de rachat de crédit, le dénouement n’en sera que plus rapide.