Bienvenue sur le Forum de Finance Immo Merci de poster les messages dans les forums correspondants à vos questions ...http://www.financeimmo.com/forum/index.phpThu, 17 May 2012 04:23:03 +0200 Phorum 5.2.18 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7376#msg-7376 Re: SCI possible dans mon cas ?http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7376#msg-7376
Je voudrais éclaircir certains points.

A partir du moment ou vous serez à votre compte, les banques vous demanderont 2 ans d’activité avec deux bilan comptables positifs avant de vous accorder un prêt immobilier au particulier.

Le soucis c'est que là où je vis, je ne peux pas augmenter mon cheptel (aux yeux de la MSA et de la DSV on passe en pro au delà de 10 chiens), par conséquent je ne peux pas passer en professionnel, donc difficile de prouver deux ans d'activité en tant que pro.

Pour le coup c'est le serpent qui se mord la queue, car à part ma petite compta simplifiée que j'ai depuis que j'ai commencé la reproduction, je n'étais pas tenu à une vrai compta.

Actuellement mon régime fiscal est des plus simples aussi, sur le revenu (pour mes revenus) + régime forfaitaire à savoir 1800€ par an pour deux reproductrices.

Croyez vous qu' un prêt professionnel pourrait m'être accordé pour l'achat de la maison (qui reste l'endroit de ma profession), en sachant que je n'aurais aucun autre investissement à faire (si ce n'est le rachat d'autres lices).

Merci encore pour votre réponse.]]> sarah SCIWed, 16 May 2012 17:29:42 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7375,7375#msg-7375 notaire ou pas pour une location accession ?http://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7375,7375#msg-7375faut-il passer devant le notaire pour valider un contrat de location accession vente , pour en definir les termes ?
Si oui, qui paye les frais de notaires, le proprietaire, le locataire, ou le notaire "ponctionnera " t'il ses frais au moments de la vente ?
Merci pour votre reponse.
Cdlmt.
VIrginie.]]> vbnine AutresWed, 16 May 2012 11:28:43 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7374#msg-7374 Re: SCI possible dans mon cas ?http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7374#msg-7374
Votre cas est fort simple en définitive: oui vous pouvez créer une SCI, mais non vous ne pourrez pas emprunter dans le cadre d'un crédit immobilier au particulier, car vous allez perdre votre travail, et les banques ne prêtent qu'aux titulaires de CDI.

A partir du moment ou vous serez à votre compte, les banques vous demanderont 2 ans d’activité avec deux bilan comptables positifs avant de vous accorder un prêt immobilier au particulier.

Cela dit, vous êtes en mesure de prouver que vous vivez déjà de cette activité annexe depuis 5 ans.

Tout ceci fait que la solution de la SCI est sans doute la bonne, et voici les scénarios qui me paraissent à première vue probables:

Scénario 1- Votre compagnon achète le bien immobilier:

Votre compagnon crée une SCI et emprunte afin d'acheter la maison de votre ex-mari par le biais de sa SCI.

Une simulation de crédit sur un prêt de 242 000 € (on ajoute 10% de frais d'achat) à 4% sur 25 ans (maximum, en ce moment on peut obtenir entre 3.70 % et 3.90 % sur 25 ans) et assurance à 0.36%, donne des mensualités de 1 300 €. La banque marchera s'il perçoit 4 000 € de revenus net par mois, et qu'il n'a aucun autre crédit.

Ensuite, vous lui achetez des parts au fur et à mesure que votre activité se développe. Cette partie doit impérativement être montée par un notaire, car il s'agit d'un mécanisme beaucoup plus complexe qu'il n'y parait.


Scénario 2- Votre ex-mari vous accorde un financement:

Il crée une SCI et y apporte sa maison. Vous lui achetez des parts au fur et à mesure que votre activité se développe, là-encore cette partie doit impérativement être montée par un notaire.


Scénario 3- Votre compagnon et vous achetez la maison ensemble:

Vous créez une SCI, il finance sa part de son côté, et vous financez la votre non pas via un crédit immobilier au particulier, mais via un crédit professionnel. C'est plus dur, mais votre comptable pourra vous aider, ou bien mes collègues courtiers de Toulon pourront vous y aider.


Scénario 3- Vous achetez la maison seule:

Vous financez toujours via un crédit professionnel, et n'avez pas forcement besoin de SCI, tout dépend de votre régime fiscal, votre comptable vous l'expliquera.


Voici pour un premier aperçu, n’hésitez pas à me poser des questions car il s'agit d'une étude de cas très intéressante, pouvant apporter beaucoup de profondeur à ce forum.]]> dubitatif SCIWed, 16 May 2012 09:23:25 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?38,7371,7373#msg-7373 Re: location ventehttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?38,7371,7373#msg-7373
Votre notaire pourrait effectivement vous établir un contrat de location-vente, mais on en vient au même point: que se passe-t-il si l'occupant détériore votre maison et ne paye pas les dégâts ? Vous êtes perdant.

A mon sens, il y a mieux à faire: cette personne souscrit un crédit relais et vous achète votre maison avec.

Le principe du crédit relais est simple: la banque lui prête une première somme correspondant à ce qu'elle tirera de la vente de son actuel logement, puis une deuxième somme correspondant à la différence nécessaire pour acheter votre maison.

A partir du moment ou la banque lui a accordée son pret relais, elle vous paye et devient propriétaire, même si elle n'a pas encore vendu son logement.]]> dubitatif Prêt immobilier locatifWed, 16 May 2012 08:27:10 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7372#msg-7372 SCI possible dans mon cas ?http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7372,7372#msg-7372
J'ai 41 ans.
Je suis éleveur canin actuellement considéré amateur puisque moins de 10 chiens reproducteurs (3 portées par an) dans le Var.
Je cotise depuis 5 ans à la MSA en tant que solidaire.
Je suis actuellement salariée d'une entreprise.
Je suis en location (1500€/mois charges comprises).
Je vie en couple et mon compagnon paye la moitié du loyer avec moi.

J'ai le projet suivant :

Aux vues du nombre croissant de demande de chiots pour les races que j'élève (rare en France), je voudrais passer en professionnel afin de pouvoir augmenter mon cheptel (car ne pouvant satisfaire la clientèle celle ci va à la concurrence) et ouvrir une pension canine et pouvoir m'occuper à temps plein de mon activité.

A partir de 10 chiens, la DSV (direction des services vétérinaires) nous oblige à vivre à plus de 100 m de toute habitation.
Malheureusement dans le Var, il est presque impossible de trouver ce type de bien ou si cela existe, c'est à des prix exorbitants.

Mon ex mari vient de m'apprendre qu'il veut vendre sa maison et me la propose à 220 000€ (située dans les Pyrénées Atlantiques). Ce bien correspond à tous les critères dont j'ai besoin (puisque c'est l'endroit où j'ai débuté mon activité secondaire) pour pouvoir développer mon activité.

J'ai fait établir un bilan prévisionnel par un expert comptable qui d'après lui tient très bien la route.

Je n'ai pas d'apport personnel ou très peu.

J'aimerais savoir s'il est possible de créer une SCI afin d'acquérir la maison de mon ex mari, en sachant que je serais obligé de quitter mon emploi dans le Var (licenciement possible avec mon employeur).
Par contre mon compagnons ne quittera pas son emploi de part sa profession qui l'oblige à naviguer entre Pau, Mont de Marsan et Marseille. Il continuera donc à me verser 750€ de loyer.

J'espère que j'ai clairement expliqué ma situation.

Merci d'avance pour les réponses.]]> sarah SCITue, 15 May 2012 19:16:16 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?38,7371,7371#msg-7371 location ventehttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?38,7371,7371#msg-7371Je suis vendeur d'une maison pour laquelle j'ai ensore un crédit dessus.
nous avons l'acheteur mais sa vente a elle n'a pas abouti
elle souhaite vraiment le maison et nous envisagions une location vente en attendant qu'elle retrouve un acqéreur
le notaire nous dit que c'est risqué car nous devrions prendre en charge des travaux tel que toiture si il arrivait quelque chose.
n'est t-il pas possible de rédiger chez le notaire de tel sorte que le futur acquéreur supporte tous les frais dès lors qu'il versera le 1er loyer comme si il s'agissait d'un acte authentique (comme une vente classique)
a partir du moment ou les deux parties en sont d'accord
merci de vos réponses]]> cracotte65 Prêt immobilier locatifTue, 15 May 2012 16:16:00 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?25,7367,7370#msg-7370 Re: acte délictuelhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?25,7367,7370#msg-7370
Deux conditions doivent être réunies pour que votre assurance emprunteur prenne-t-en charge le montant de vos mensualités:

* Vous devez avoir souscrit l'option "perte d'emploi" , consultez votre contrat d'assurance afin d'en avoir le coeur net.

* Vous devez avoir été licencié.]]> dubitatif Assurance de crédit immobilierTue, 15 May 2012 13:20:11 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?25,7367,7367#msg-7367 acte délictuelhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?25,7367,7367#msg-7367

j'ai porté une plainte contre mon employeur pour acte délictuel, en principe j'ai le même droit qu' un licencié économique, pouvez vous m'écrire si mon assurance doit me rembourser les mensualités du prêt de mon logement.


Merci.]]> delplace Assurance de crédit immobilierMon, 14 May 2012 21:04:14 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7366#msg-7366 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7366#msg-7366
Il ne s'estime pas lésé car il a déjà bénéficié d'une aide pour une première acquisition, et qu'il s'agit d'une maison familiale qui ainsi restera dans la famille.
Merci pour tous vos commentaires.]]> remy16 SCIFri, 11 May 2012 10:10:30 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?39,7363,7365#msg-7365 Re: Financement VEFA -Modalité de déblocage fondshttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?39,7363,7365#msg-7365
Je comprends votre situation, c'est celle dans laquelle se trouve tout acheteur en VEFA ou en CCMI.

Commençons par le plus simple: les différentes étapes de la libération des fonds sont écrites sur votre contrat de prêt, lisez-le.

S'il est effectivement précisé que 5% doivent être bloqués jusqu’à la remise de clefs, cela signifie que votre banque a le droit d'agir ainsi.

En revanche, si vous disposez des fonds propres, vous pouvez toujours demander à votre banque que vous apprécierez quelle libère ces 5%, à titre de geste commercial.

Voici comment je m'y prendrais pour les convaincre:

* Faites comprendre à votre conseiller clientèle que vous considérez ce geste comme un gage de bonne relation entre lui et vous.

* Proposez-lui d'ouvrir un compte bloqué dans son agence afin de placer la somme équivalente à ces fameux 5% avec vos fonds propres.

* De votre côté, vous vous engagez à déposer les 5% que votre banque va vous libérer sur un compte épargne (sans doute le même compte que celui sur lequel se trouve votre apport).

De cette manière, la banque perd des intérêts intercalaires, mais conserve un client et son épargne.

N’hésitez pas à revenir sur cette discussion si ce stratagème n'a pas fonctionné,]]> dubitatif Les fraisFri, 11 May 2012 07:03:10 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7364#msg-7364 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7364#msg-7364
Le fait de donner votre part à votre cadet me semble effectivement une sage solution et je n'aurais qu'un commentaire à émettre: votre fils aîné est lésé car s'il avait reçu sa part à ce jour, il aurait pu la faire fructifier et se serait retrouvé avec un capital plus important dans 5 ans.

L’idéal serait que votre cadet paye sa part à son frère, c'est-à-dire 25% de la valeur actuelle de la maison, c'est ce que l'on appelle un rachat de soulte, les banques le financent.

Cela dit si votre aîné ne s'estime pas lésé, il n'y a donc plus rien à rajouter.]]> dubitatif SCIFri, 11 May 2012 06:45:04 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?39,7363,7363#msg-7363 Financement VEFA -Modalité de déblocage fondshttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?39,7363,7363#msg-7363
Voila je vous explique mon soucis, j'ai acheté un appartement sur plan qui en est a 85% d'avancement soit au cloisonnement, tout se passe bien.

Mais alors que je pensais pourvoir solder mes 2 prêts, ptz+ et prêt "classique" en même temps, pour cet appel de fonds, et donc commencer a pouvoir amortir mon crédit, ma banque me signifie qu' elle me bloque 5% du prêt "classique" pour le dernier appel de fonds, a la livraison en 2013.

Cela aura pour effet de me faire payer des inter-intercalaires de maintenant a 2013!! Je vous précise également 2 choses :
d'abord il me reste de l'apport personnel a débloquer tel que prevu dans mon financement initiale, donc je pourrais payer les 5% de ma poche pour la livraison (j'imaginais naïvement en les bloquant sur un compte séquestre par ex.).

Ensuite, les 5% de mon prêt que la banque me bloque (soit disant selon la loi) ne couvrent même pas ce dernier appel à la livraison!


Ma question est donc, est-ce légal de m'obliger a ne pas amortir mes prêts immédiatement alors que je peux débloquer la totalité de mes 2 crédits maintenant ?

merci beaucoup de votre retour.

Bien à vous.]]> jojo95 Les fraisThu, 10 May 2012 13:18:50 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7362#msg-7362 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7362#msg-7362
De retour de chez le notaire, celui-ci me conseille de donner ma part à mon fils cadet, et d'établir un document par lequel je m'engage à donner l'équivalent sous 5 ans à mon fils ainé.
C'est la solution qui lui semble la plus simple, qui permet au cadet d'être plein propriétaire immédiatement, sans se soucier de la valeur future de la maison.

Votre avis?
Merci]]> remy16 SCIThu, 10 May 2012 12:20:15 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7361#msg-7361 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7361#msg-7361
Je vois justement le notaire ce matin!
J'évoquerai votre dernière suggestion, augmentation de la quotte part, qui me conviendrait bien.
Je vous tiens au courant.
Merci encore.]]> remy16 SCIThu, 10 May 2012 10:36:36 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7360#msg-7360 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7360#msg-7360
Ravi de voir que votre projet se matérialise.

Peut-il racheter la part que son oncle veut bien lui vendre et être propriétaire en indivision avec moi?
Oui

Que doit prévoir la convention d'indivision?
Dans votre cas vous devez renoncer à votre droit d'occuper le logement pour le laisser à votre fils. Voire également mes conseils plus bas.

Peut-elle prévoir une valeur fixe ou indexable qui n'évoluera pas comme le prix de la maison, sachant que mon fils cadet va contracter des emprunts pour des travaux importants (équivalent à la valeur actuelle de la maison)?
Si vous vendez ou cédez un bien immobilier en dessous de sa valeur, vous risquez un redressement de la part de l’administration fiscale.

Mon conseil:

A ce jour, vous pouvez donner pour 159 000 Euros à votre fils, sans qu'il n'ait à souffrir de droits de donation. Or, ce montant risque fort de passer à 100 000 Euros, c'est l'intention du nouveau gouvernement.

Or, une fois que votre fils aura effectué les travaux, le bien immobilier aura pris de la valeur et votre quotte-part avec, le montant de votre don n'en sera que plus élevé.

Afin de parer à ce problème, il me semble que vous disposiez de deux solutions:

1- Donner à votre fils votre quotte-part dès maintenant.

2- Voir avec le notaire si, au sein de la convention d'indivision, il est possible de faire en sorte que les travaux financés par votre fils augmentent sa quotte part et non pas la votre.]]> dubitatif SCIThu, 10 May 2012 10:23:23 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?26,7359,7359#msg-7359 taux LDD / CODEVIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?26,7359,7359#msg-7359
En janvier 2007, le CODEVI a été remplacé par le LDD. Je voulais savoir si ce changement de nom s'était accompagné d'une modification de la réglementation ?

De plus, le taux du LDD (ex-CODEVI) a t-il toujours été le même que le Livret A (ou livret Bleu) ?

Merci]]> stagiaire2 Livrets d'EpargneThu, 10 May 2012 10:17:49 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7358#msg-7358 Re: création et fonctionnement SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7319,7358#msg-7358
Mon projet est le suivant:
Mon frère et moi-même sommes propriétaires en indivision d'une maison de nos parents décédés.
Mon fils cadet souhaite racheter cette maison et y faire de gros travaux.
Peut-il racheter la part que son oncle veut bien lui vendre et être propriétaire en indivision avec moi?
Dans ce cas il y aurait une convention d'indivision entre lui et moi.
Cette indivision cesserait à moyen terme, par donation de ma part.
Mon fils ainé recevrait alors une donation en numéraires de ma part correspondant à ma donation sur la maison.
Que doit prévoir la convention d'indivision? Peut-elle prévoir une valeur fixe ou indexable qui n'évoluera pas comme le prix de la maison, sachant que mon fils cadet va contracter des emprunts pour des travaux importants (équivalent à la valeur actuelle de la maison)?
Il ne semble pas y avoir d'objection de la part des banques prêteuses qui intègrent la donation comme apport personnel.

Merci]]> remy16 SCIWed, 09 May 2012 12:06:28 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7357#msg-7357 Re: transfert de prêthttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7357#msg-7357
Il me semble que vous êtes plus au fait que moi sur le PSLA, j'ai tout de même réussit à trouver une information qui vous sera utile:
Citation
http://www.dguhc-logement.fr/infolog/filog/etab_fi_pls_pli_psla.php
pour un livret A à 2.25%, les taux minimum et maximum des prêts sont respectivement de 3,25% et 3,50%.
]]> dubitatif AutresWed, 09 May 2012 08:08:34 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7356#msg-7356 Re: transfert de prêthttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7356#msg-7356merci pour votre réponse. Cependant, un détail m'intrigue : le prêt accordé au vendeur-promoteur l'est sur l'exercice 2012.
Si j'ai bien compris, d'après votre réponse, le transfert ne s'applique alors que sur "la formule" de prêt mais pas sur ce qui le compose.
Le taux de ce prêt fluctue en fonction du taux du livret A : connaissez-vous le pourcentage d'augmentation du taux PSLA si le taux du livret A augmente par ex de 0.5 ou 1 point ?
merci]]> malle AutresTue, 08 May 2012 11:23:36 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7355#msg-7355 Re: transfert de prêthttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7355#msg-7355
Selon toute logique, vous bénéficierez du taux en vigueur en 2014, notons toutefois que les mensualités ne doivent pas dépasser la dernière redevance payée au bailleur.]]> dubitatif AutresTue, 08 May 2012 06:37:50 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7354#msg-7354 transfert de prêthttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7354,7354#msg-7354j'ai signé un PSLA le 09/02/12 dont l'agrément par le constructeur a été obtenu avant le 31/12/11. Je bénéficie de la tva à 5.5%. Les travaux de construction devraient débuter en juin ou septembre 2012. Je souhaitais savoir, lors de la levée d'option courant 2014, si je bénéficierai du taux en vigueur de 2012 pour le transfert de prêt (basé sur le livret A, à savoir : de 3.25 à 3.55), ce qui correspond au début des travaux, ou du taux qui sera en vigueur lors de l'exercice de 2014 ? merci de votre réponse]]> malle AutresMon, 07 May 2012 19:52:18 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?13,7352,7353#msg-7353 Re: achat immobilier par SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?13,7352,7353#msg-7353
Pourrons-déduire les intérêts d'emprunt?
A priori oui, à conditions que la SCI mette ce logement gratuitement à votre disposition.

Cela dit, je vous invite tout simplement à vous adresser à l’administration fiscale du lieu où se situe cette future résidence principale. Ce conseil pourra en surprendre plus d'un, et pourtant la meilleure façon d’éviter les ennuis avec le fisc est de leur demander leur avis avant de procéder à une opération. Ils ne risquent pas de vous débouter si vous avez raison, car n'oublions pas que si vous ne pouvez pas outrepasser le Code des Impôts, eux non plus.

bénéficier de droits de mutation réduits
Oui, car les droits de mutations sont fixés à partir de la valeur nette des parts, c'est-à-dire : valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI - montant de la dette.

Proroger la durée de la sci de 60 è 99 ans
Je ne m'avancerais pas, et vous invite à poser la question à un notaire.

Faire entrer notre fils dans la sci et sous quelles conditions
Oui, en faisant comme ceci:

Vous et votre épouse donnez chacun des parts à votre fils, dans la limite de 159.325 € chacun. Effectivement, vous avez le droit de donner 159.325 € à vos enfants tous les 10 ans, vous ne paierez pas d’impôts là-dessus (dépêchez-vous, ça risque de changer). Attention, posez-vous la question de savoir si vous avez effectué des donations à votre fils au cours de ces dernières années, car ces donations viennent en déduction des 159.325 €.

Puis, la SCI achète votre résidence principale, et vous et votre épouse remboursez le prêt. La valeur des parts de votre fils grandira en fonction de vos remboursements de capitaux, sans changer le nombre de parts que chacun détient.

Une fois le crédit remboursé, vous lui avez transmit les biens immobiliers de la SCI dans la limite du nombre de ses parts.

Pour être sûrs de pouvoir lui transmettre votre patrimoine en limitant les impôts, vous pouvez également démembrer vos parts de SCI, en donnant la nue-propriété à votre fils.]]> dubitatif Intérêts d'emprunt et crédit d'impôtMon, 07 May 2012 12:02:53 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?13,7352,7352#msg-7352 achat immobilier par SCIhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?13,7352,7352#msg-7352Mon épouse et moi-même avons une sci(à parts égales).
Nous souhaitons acquerrir une résidence principale par le biais de cette sci en faisant appel à un emprunt.
Questions:
Pourrons-déduire les intérêts d'emprunt
bénéficier de droits de mutation réduits
En outre
Proroger la durée de la sci de 60 è 99 ans
Faire entrer notre fils dans la sci et sous qelles conditions
Merci de répondre.]]> albert.mangiapan Intérêts d'emprunt et crédit d'impôtMon, 07 May 2012 11:23:11 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7348,7350#msg-7350 Re: SCI ET RACHAT DE PATRIMOINEhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7348,7350#msg-7350
Oui, c'est possible, mais dans cet ordre de marche: vous créez une SCI avec l'aide d'un notaire, puis vous apportez vos biens immobiliers à cette SCI.

Vous faites en sorte que vos enfants et vous-même aient un nombre de parts égales et vous continuez à payer les mensualités des crédits immobiliers, comme vous le faites en ce moment.

La valeur de la SCI sera la suivante: valeur marchande des biens immobiliers - capital restant dû des crédits immobiliers.

Ainsi, la valeur des parts de vos enfants augmentera au fur et à mesure de vos remboursements, et une fois tous les crédits immobiliers remboursés, vous leur aurez transmis une grande partie de votre bien immobilier, sans droits de succession.

Quand à savoir si votre bien immobilier en défiscalisation peut être détenu par la SCI, cela dépend du dispositif en question, et de la date à laquelle vous l'avez souscrit. N’hésitez pas à m'en dire plus afin que je puisse vous répondre.

Enfin, il est utile d'apporter une précision lorsque vous dites que "l'objectif étant de garantir une sécurité en cas de pépin", car la SCI sert surtout à éviter les problèmes d'indivision et à transmettre en évitant les droits de succession.]]> dubitatif SCIMon, 07 May 2012 08:50:37 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?48,7347,7349#msg-7349 Re: Prêt relais sur appartement de 4 anshttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?48,7347,7349#msg-7349
Lorsque vous souscrivez un prêt relais, la banque va :

1- Solder votre actuel crédit immobilier.

2- Vous prêter la différence entre le prix de vente de votre appartement et le capital restant dû de votre actuel crédit immobilier.

3- Vous prêter le reste nécessaire à l'achat de votre nouveau bien immobilier.

Dans votre cas, la banque ne pourra pas procéder l’étape 2, car le montant de la vente correspond au capital restant dû, il n'y a donc pas lieu de souscrire de prêt relais.

Le fait que vous ayez acheté votre appartement il y a 4 ans pose 3 problèmes à la réalisation de votre projet: (1) vous devez encore beaucoup à votre banque, (2) vous allez avoir des pénalités de remboursement anticipé à payer et (3) l'appartement a prit peu de valeur en 4 ans.

A ce stade, je suis tenté de vous donner deux conseils: vendez votre appartement au prix du marché afin de vous dégager un petit bénéfice sans quoi vous devrez payer les pénalités de remboursement anticipé de votre poche, ou formez une SCI avec votre ex-conjoint, et louez cet appartement jusqu'à ce que la vente vous soit bénéfique.]]> dubitatif Crédit relaisMon, 07 May 2012 08:29:28 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7348,7348#msg-7348 SCI ET RACHAT DE PATRIMOINEhttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?47,7348,7348#msg-7348je suis actuellement propriétaire d'une maison (pret en cours 221 000€) et d'un appartement en location (pret en cours 190 000€), j'ai 3 enfants 15, 8 et 3 ans. puis je créer une sci et faire cette sci racheter l'ensemble des biens immobiliers. si oui, quelle est la marche à suivre.
Deuxième question : j'ai un 3eme bien en cours de défiscalisation, peut il rentrer dans le cadre de la SCI? Quelles seront les incidences?
l'objectif étant de garantir une sécurité en cas de pépin.
merci de votre réponse]]> cindy333 SCISun, 06 May 2012 23:20:39 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?48,7347,7347#msg-7347 Prêt relais sur appartement de 4 anshttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?48,7347,7347#msg-7347
Je suis j'ai acheté un appartement avec mon ex conjoint en 2008. Aujourd'hui séparés, nous avons mis notre appartement en vente au prix net vendeur equivalent au pret immobilier qui nous reste a payer.

Ai je droit au pret relai pour un nouvel investissement sachant que la vente de notre appartement remboursera la totalité du credit en cours ?

Merci pour vos réponses]]> melissa Crédit relaisSun, 06 May 2012 11:11:48 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7344,7346#msg-7346 Re: location-ventehttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7344,7346#msg-7346
S'il s'agit d'un PSLA, il ne devrait pas y avoir d'apport puisque le principe est de constituer un apport avec votre épargne.

Pourriez-vous m'envoyer l'adresse de la page web de ce projet en message privé afin que je regarde de plus près ?]]> dubitatif AutresFri, 04 May 2012 08:22:00 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7343,7345#msg-7345 Re: acte de propriété de l'hebergeant nécessaire ?http://www.financeimmo.com/forum/read.php?33,7343,7345#msg-7345
La première chose à savoir est que l'on ne peut pas hypothéquer un bien immobilier sans en être propriétaire, de fait, si le petit-fils souhaite mettre le logement en hypothèque ou en gage, il faut qu'il soit propriétaire de quelque chose.

Commencez par ceci: quel a été l'acte notarié effectué par votre tante envers son fils et son petit-fils ? S'agit-il d'un démembrement, d'une vente en viager occupé ? Ou s'agit-il d'une simple donation, avec parole d'honneur donnée par le fils et le petit-fils ?

S'il s'agit d'un démembrement, le petit-fils possède donc à priori 50% de la nue-propriété avec son père. S'il s'agit d'une vente en viager, il doit posséder une quotte-part de 50% du viager.

Dans ces deux cas de figure, il n'y a pas de raison pour que votre tante et son conjoint soient dépossédés de leur bien.

En revanche s'il s'agit d'une simple donation sans autre garantie qu'une parole, la situation prête à l’inquiétude, effectivement.

Deuxièmement, à priori effectivement on ne voit pas pourquoi votre tante se déplacerait pour la signature du prêt, ce qui est sûr est qu'elle ne doit pas fournir quelque document que ce fut avant de connaitre le fin mot de l'histoire.

A défaut de savoir de quoi il en retourne, et effectivement il semble y avoir anguille sous roche, je vous invite à me faire savoir quel acte notarié a été effectué, il sera facile en fonction de cela de dresser des possibles scénarios.]]> dubitatif AutresFri, 04 May 2012 08:12:29 +0200 http://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7344,7344#msg-7344 Re: location-ventehttp://www.financeimmo.com/forum/read.php?40,7344,7344#msg-7344
J'aimerais savoir s'il est normal qu'un promoteur me demande de présenter 70 000€ d'apport dans le cadre d'un programme de location-accession pour un bien annoncé à 204 500€? En effet, j'ai cru comprendre que le principe du dispositif de la location accession permettait aux foyers modestes d'acquérir un bien progressivement. Que je doive présenter un apport est compréhensible mais le montant n'est-il pas exorbitant? Est-ce bien légal?
Merci d'avance pour vos réponses]]> judith06 AutresThu, 03 May 2012 22:37:18 +0200